แนวโน้มของธุรกิจ "อสังหาริมทรัพย์" ปี "กระต่ายทอง" ซึ่งคาดการณ์กันไว้ว่าในครึ่งปีแรกคงหนีไม่พ้นกับการเผชิญปัญหาความขัดแย้งกันทางการเมืองที่หนักหน่วงรุนแรง อันจะส่งผลให้ "ดีมานด์"- "ซัพพลาย" ชะลอตัวกันไปทั้งระบบ หากโชคดีปัญหาความขัดแย้งทางการเมืองคลี่คลายสามารถหาจุดที่ลงตัวสานประโยชน์ร่วมกันได้ ก็จะส่งผลให้ในครึ่งปี สถานการณ์ก็อาจจะกลับพลิกฟื้นคืนเข้าสู่ภาวะปกติ กำลังซื้อ (อันเป็นผลจากความเชื่อมั่นของผู้บริโภค) ก็จะหวนคืนกลับมาสู่ตลาดสร้างยอดขายในโครงการต่าง ๆ เพิ่มขึ้น ด้านผู้ประกอบการน้อยใหญ่ก็ยังคงผุดโครงการโดยเฉพาะโครงการประเภท "คอนโดมิเนียม" ออกมามากมายหลายโครงการกันไม่หยุดหย่อนจน "แบงก์ชาติ" ต้องออกมาตรการเบรกความร้อนแรง ในสถานการณ์ปรกติภาพรวมของธุรกิจ "อสังหาริมทรัพย์" ในปี 2554 น่าจะดีกว่าปี 2553 ประมาณ 6 - 7% แต่ถ้าหากมีการปรับอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นจาก 1.75% เป็น 2% จะทำให้ผู้บริโภคได้รับผลกระทบและจะส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ต่ออัตราการซื้อที่ลดลง 1.5-2% โดยประมาณครับ

            ผมเชื่อว่าในอนาคตนับจากปี "เถาะ" นี้ธุรกิจ "อสังหาริมทรัพย์" จะมีแต่ผู้ประกอบการขนาดกลางและขนาดใหญ่เท่านั้น ส่วนผู้ประกอบการขนาดเล็กจะค่อย ๆ ทะยอยล้มหายตายจากไปเนื่องจากต้องใช้เงินหมุนเวียนสูง อีกทั้งราคาที่ดินก็มีแนวโน้มว่าจะมีราคาสูงขึ้น และการแข่งขันจะเข้มข้นมากขึ้น รวมไปถึงหน่วยงานราชการที่เกี่ยวข้องก็จะทวีความเข้มงวดมากขึ้น และผู้บริโภคมีความรู้มากขึ้นด้วย เป็นผลให้การรวมตัวเพื่อเรียกร้องสิทธิอันพึงมีพึงได้ของลูกค้าจะเป็นเรื่องที่ใหญ่ขึ้นในอนาคต นอกจากนั้นมีการคาดการณ์กันว่าแนวโน้มราคา "บ้าน" และ "คอนโดมิเนียม" ในปี "เถาะ" นี้ คงจะปรับขึ้นอีกประมาณ 5% (เพราะราคาที่ดินและค่าก่อสร้างเริ่มสูงขึ้น) แต่ในบางทำเลที่มีการแข่งขันกันสูงโดยเฉพาะแนวรถไฟฟ้าที่ผู้ประกอบการรายใหญ่แห่กันไปเปิดโครงการกันมาก คงปรับราคาขึ้นไม่ได้ส่งผลดีต่อผู้ซื้อเนื่องจากมีตัวเลือกมากขึ้น ส่วนมาตรการ"มูลค่าสินทรัพย์ต่อการปล่อยสินเชื่อ" หรือ "แอลทีวี"ของ "แบงก์ชาติ" นั้น แม้ผู้ประกอบการต้องการให้เงินดาวน์ต่ำแต่ก็ต้องทำตามกฎเกณฑ์ของ "แบงก์ชาติ" ผู้ซื้อที่มีเงินดาวน์ไม่พอก็คงซื้อได้ยากมากขึ้น กรณีวางดาวน์ 10% จะส่งผลกระทบต่อตลาด "คอนโดมิเนียม"และ "บ้าน"ระดับล่างซึ่งเป็นสัดส่วนโดยประมาณ 20% ของตลาดรวม เพราะกลุ่มผู้บริโภคที่เคยเป็น "ผู้เช่าบ้าน" จะหายไปจากตลาดมากขึ้น ทั้ง ๆ ที่ตามความเหมาะสม "แบงก์ชาติ" ควรจะควบคุมผู้ซื้อบ้านหลังที่ 2-3 มากกว่าหลังแรก ส่วนพวกเก็งกำไรใน "อสังหาริมทรัพย์" หายไปจากตลาดประมาณ 20% ครับ

            ในภาพรวมผมเชื่อว่าปี "กระต่ายทอง" นี้ ตลาด "อสังหาริมทรัพย์" ยังพอประคองตัวไปได้อีกหนึ่งปี แต่นอกจากความขัดแย้งทางการเมืองแล้วอัตราดอกเบี้ยจะเป็นตัวแปรที่สำคัญอีกประการหนึ่งโดยไม่แน่นะครับในปี "กระต่ายทอง" นี้ "ทาวน์เฮาส์" และ "บ้านเดี่ยว" ที่ราคาไม่สูงมากนักจะกลับเป็นที่นิยมกันใหม่อีกรอบมาส่วนกระแสความนิยม "คอนโดมิเนียม" จะลดความร้อนแรงลงทำให้ "เซ็กเมนต์"อื่นดึงยอดขายขึ้นมาได้ ทั้งนี้ธุรกิจ "อสังหาริมทรัพย์" ในประเทศไทยยังไปได้เรื่อย ๆ ดังเช่นในตอนนี้มีนักลงทุนต่างชาติรายใหญ่ (โดยเฉพาะชาวจีน) มาลงทุนในเมืองไทย (ในโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์บางโครงการมี มูลค่า 5-6 หมื่นล้านบาท) ซึ่งเป็นดัชนีชี้ว่าธุรกิจ "อสังหาริมทรัพย์"ในประเทศไทยในสายตานักลงทุนต่างชาติยังน่าลงทุนและธุรกิจ "อสังหาริมทรัพย์"ในประเทศไทยคงไม่เกิดสภาวะ "ฟองสบู่" มาตรการต่าง ๆ ของ "แบงก์ชาติ" เชื่อว่าคงจะทยอยออกมามากกว่าปี 2553 ที่จะส่งผลกระทบโดยตรงต่อผู้ประกอบการขนาดกลาง - เล็ก อีกทั้งผมยังเชื่อว่าการขาดแคลนแรงงานเป็นปัญหาหนักมากในปี "กระต่ายทอง" นี้ จะเกิดปรากฎการณ์ผู้รับเหมาก่อสร้างขาดแคลนเพราะโครงการก่อสร้าง "คอนโดมิเนียม" มีมาก ผู้รับเหมาที่ดีจะเลือกผู้ประกอบการที่มั่นคง และเชื่อว่าปี 2554 ราคาจ้างเหมาในการก่อสร้างจะปรับสูงขึ้นแน่นอนครับ

            การที่ "แบงก์ชาติ" ออกมาตรการเรื่อง "มูลค่าสินทรัพย์ต่อการปล่อยสินเชื่อ" หรือ "แอลทีวี" นั้นถือว่าเป็นการฉีดวัคซีนสำหรับธุรกิจ "อสังหาริมทรัพย์" โดยเฉพาะ "คอนโดมิเนียม" เพื่อลดการ "โอเวอร์ฮีต" หรือ "ความร้อนแรง" ลงซึ่งหากมาตรการดังกล่าวไม่สามารถช่วยสกัดความร้อนแรงได้ "แบงก์ชาติ" ก็คงจะต้องมีมาตรการเพิ่มเติมออกมาอีก อย่างไรก็ตามการเกิด "ฟองสบู่" ในธุรกิจ "อสังหาริมทรัพย์" นั้นจะประกอบไปด้วยปัจจัยที่สำคัญ 3 ประการ คือ ผู้ประกอบการ, สถาบันการเงินและผู้บริโภค ซึ่งเมื่อผู้ประกอบการเร่งพัฒนาสินค้าออกมามากเหมือนในอดีตก็อาจเกิดปัญหาได้ แต่ปัจจุบันนั้นพบว่าส่วนใหญ่เป็นผู้ประกอบการรายใหญ่เป็นหลักซึ่งโดยทั่วไปกลุ่มนี้จะมีฐานทางการเงินแข็งแกร่งทำให้มีปัญหาน้อยลงกว่าในอดีต ส่วนสถาบันการเงินแม้จะมีการแข่งขันเรื่องสินเชื่อรายย่อยแต่สำหรับสินเชื่อโครงการนั้นสถาบันยังมีความเข้มงวดในการปล่อยกู้อยู่ และในส่วนของผู้บริโภคพบว่าผู้ที่ต้องการซื้อเพื่อเก็งกำไรนั้นก็ไม่สามารถทำกำไรจากใบจองได้ดังเช่นที่ผ่านมาในอดีตเพราะมีหลากหลายโครงการให้เลือกทำให้หาซื้อได้ง่าย จึงยังไม่น่าจะเกิด "ฟองสบู่" แค่เป็นการ "โอเวอร์ฮีต"เท่านั้นครับ

            สาระน่าสนใจเกี่ยวกับธุรกิจ "อสังหาริมทรัพย์" ในปี "กระต่ายทอง" จะรุ่งหรือร่วง ? ยังมีประเด็นน่าสนใจอีกมากครับ เอาไว้มาวิเคราะห์เจาะลึกกันต่อในสัปดาห์หน้าครับ